משכנתאות מזוהות בעיקר עם רכישת דירת מגורים, אבל גם עבור עסקים רבים מדובר בפתרון שכדאי לקחת בחשבון. ההלוואה ארוכת הטווח היא דרך מצוינת לרכוש נדל"ן עסקי – למשל כשהחישובים הרלוונטיים מוכיחים שעדיף לקנות משרד/ים מאשר לשכור, או כשזקוקים לנכס לטובת תפעול העסק – ועוד מצב שבו המשכנתאות יכולות לתרום רבות הוא כפיתרון מימון: כשלעסק יש נכס שניתן לשעבד אותו, משכנתא היא תחליף זול ומשתלם להלוואה לכל צורך שהוא.
בכל מקרה, מאחר שמדובר בסכומי כסף גבוהים מאוד ובהתחייבויות ארוכות טווח, תכנון מושכל הוא חובה. בפרט חשוב להקפיד על הדגשים הבאים:
חישוב מדויק של כושר ההחזר
המרכיב החשוב ביותר בכל תכנון משכנתא הוא חישוב מדויק של כושר ההחזר.
למעשה לקיחת משכנתאות בסכומים גבוהים מדי, כלומר כאלה שהאדם או העסק לא מצליח להחזיר, היא הסיבה העיקרית לתסבוכות שעולות ביוקר, ובמקרים מסוימים התוצאה היא אפילו איבוד הנכס לטובת הבנק.
במקרה של עסק, חישוב כושר ההחזר חייב להתבסס על תוכנית עסקית מציאותית, רצוי כזו שנכתבה בעזרת אנשי מקצוע מיומנים ועל בסיס נתונים אמינים ועדכניים. רק בדרך זו יכול בעל עסק לדעת כמה כסף הוא באמת יכול להקצות מדי חודש לטובת החזר ההלוואה, ולהיות בטוח (ברמת סבירות גבוהה, וככל האפשר במציאות העסקית) שניתן יהיה גם לתפעל את העסק ללא קשיי מימון וגם לא לסכן את הנכס שתמורתו ניתנה המשכנתא.
בחירת מסלול – המפתח הוא גמישות
משכנתא היא מוצר יקר מאוד. במרבית המקרים על כל שקל שתקבלו מהבנק תחזירו לו לפחות 160 אגורות, ולמעשה ללא ייעוץ משכנתאות מקצועי ההחזר עשוי להיות גבוה אף יותר.
כדי להוזיל את עלות ההלוואה, חשוב לבחור נכון את המסלול. ישנן כמה וכמה אופציות ובהן ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית קבועה לא צמודה, פריים ועוד. בדרך כלל נהוג לחלק את ההלוואה למספר מסלולים כך שהתמהיל שנוצר יהיה מצד אחד משתלם ומצב שני לא יתאפיין בסיכון גבוה מדי – מסלול ריבית קבועה צמודה למדד כולל למשל סיכון אם האינפלציה מתפרצת, ובאופן דומה מסלול פריים כולל סיכון אם הריבית במשק תזנק.
המפתח החשוב ביותר הוא לקחת משכנתא גמישה, כך שתוכלו לשנות את התמהיל – כלומר להעביר סכומים מסוימים בין מסלולי משכנתא – אם התנאים במשק משתנים. גמישות מאפשרת גם החזר מוקדם של חלק מההלוואה אם ישנן הכנסות גבוהות מהצפוי, וגם בדרך זו העלות הכוללת של המשכנתא פוחתת.
מאיזה בנק לקחת את ההלוואה?
המרכיב השלישי בתכנון הוא בחירת הבנק (או הגוף החוץ בנקאי) שייתן את הכסף. גם לגבי מרכיב זה מוקדשת תשומת לב במסגרת ייעוץ משכנתא מקצועי, שכן גם הבדלים של שברי אחוזים מבחינת התנאים שמציעים הבנקים השונים משקפים סכומים גבוהים מאוד – של עשרות אלפי שקלים.
בפרט מומלץ להתמקח מול כל בנק ולנצל את התחרות בתחום. מעוניינים בסיוע בקבלת הלוואה לעסק שלכם, צרו איתנו קשר!
